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在深圳，棚改與城市更新再次被推到瞭風口之上，也攪動瞭許多老舊住宅小區業主的“心”。通過棚戶區改造破解公共住房供應難題，似乎也契合大力發展住房租賃市場的風口。未來是借鑒公屋與商品房並重的香港模式，還是以政府組屋市場為主的新加坡模式？棚改與市場化的城市更新到底是相互沖擊還是相互促進？這或許是深圳等一線城市仍要面對和探索的問題。
在深圳，棚改與城市更新再次被推到瞭風口之上，也攪動瞭許多老舊住宅小區業主的“心”。通過棚戶區改造破解公共住房供應難題，似乎也契合大力發展住房租賃市場的風口。未來是借鑒公屋與商品房並重的香港模式，還是以政府組屋市場為主的新加坡模式？棚改與市場化的城市更新到底是相互沖擊還是相互促進？這或許是深圳等一線城市仍要面對和探索的問題。
雖說深圳是一座“沒有農村的城市”，但以二線插花地為代表的改造項目讓“棚改”風吹到瞭深圳。不過，深圳市一份《關於加快推進棚戶區改造工作的若幹措施(征求意見稿)》在業界引發激烈討論，瞬間一石激起千層浪，把棚改與城市更新再次推到瞭風口之上。
租賃再成重點
在租購並舉的政策引導下，一線城市紛紛在公共住房和租賃市場發力，深圳則將目光聚焦至棚改，擬通過棚戶區改造破解公共住房供應難題，似乎也切合大力發展住房租賃市場的“風口”。
最早於2005年在東北率先實施的棚戶區改造，在深圳真正興起的“腳步”是在去年的羅湖“二線插花地”棚改項目成功啟動。目前，位於羅湖區的玉龍、木棉嶺、佈心棚改進程順利。在業內人士看來，羅湖二線插花地棚改的有序進行說明相比城市更新，棚改的進度會更快。
城市更新是以“政府引導、市場主導”為主線，開發商作為城市更新主體，按照市場規則，以商品開發為主的市場行為。與一般的城市更新項目不同，羅湖的棚戶區改造是以“政府主導、政府投資、政府規劃”為主線，騰挪的土地資源用於建設回遷房、社會資源公共配套與保障性安居工程，不建設任何商品房。
在租購並舉的政策引導下，一線城市紛紛在公共住房和租賃市場發力，廣州首倡“租售同權”，北京提出“共有產權”，而深圳則將目光聚焦至棚改，試圖進行公共住房供應體系的重構，擬通過棚戶區改造破解公共住房供應難題，似乎也切合大力發展住房租賃市場的“風口”。
的確，這份最新公佈的征求意見稿就十分強調“租賃”。征求意見稿提及深圳市范圍內使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區項目應當納入棚戶區改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進行改造。棚戶區改造項目的住宅部分，除用於搬遷安置住房外，應當全部用作人才住房和保障性住房。福田、羅湖、南山、鹽田四區的棚戶區改造項目所建人才住房和保障性住房隻租不售。此外，征求意見稿還明確棚戶區改造項目實施模式，結合深圳市實際情況，推廣“政府主導一國企實施一公共住房”的棚戶區改造項目實施模式。棚戶區改造項目原則上隻通過拆舊建新的方式實施。
強調租賃市場的論調也讓人聯想起公屋與商品房並重的香港模式，或者是以政府組屋市場為主的新加坡模式。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於此類棚改項目來說，後續將積極導入租賃房源，也有助於培育新型的租賃社區，但棚改後的人才房、租賃房如何運營，也還是未知數。
過去，“強制征收”和“強制售賣”兩大核心條款曾被諸多從業者視為城市更新中的“釘子戶解決機制”，但基於合法性、合理性和操作性，這兩大條款一直未能真正落地。這份征求意見稿中提出，對簽約期內少數業主住戶拒不簽約、拒不搬遷阻礙棚戶區改造項目實施，損害大多數業主利益，實施主體可以向項目所在區政府主管部門提交書面情況報告。區主管部門核實後，報區指揮部審議。審議通過，依法啟動行政征收、行政處罰等強制程序。
對此，深圳市城市更新開發企業協會會長耿延良表示，有市場觀點認為“棚戶區改造違背物權法”並不準確。除瞭在《物權法》第九十七條有明確規定外，棚戶區改造首先也需要征集業主或者產權人舊改意願，達到至少超過物權法規定之數量比例，才能列入政府改造計劃，並非違背業主意願的強制改造。棚戶區改造的成功，更加有利於開發商和業主理性地看待城市更新市場。
改造未行房價先動
棚改與城市更新之間，似乎成為瞭一道選擇題。由政府主導的棚改或許是解決深圳老舊住宅小區更新“頑疾”的藥方，但難度依然很大。隻是，改造的風口到來，首先反應的還是房價。
如今，深圳的城市更新已步入“深水區”：全國房地產開發商聚集深圳，項目推進的速度也各不相同，但拆遷成本比以前高，所以開發難度也在加大。
與城中村的城市更新不同，老舊住宅小區的改造可謂舉步維艱。木頭龍、金鉆豪園、南苑新村、鶴塘小區、華泰小區、龍溪花園、海濤花園和橋東片區被列入2010年深圳城市更新單元第一批計劃的舊住宅小區改造項目。7年過去瞭，除瞭鶴塘小區，其他項目依舊停滯不前。這種曠日持久的“拉鋸戰”令政府、開發商和業主等多方陷入“多輸”困局。
可以說，深圳啟動大規模城市更新多年以後棚改模式才開始“展露尖尖角”。由於征求意見稿提及符合條件的老舊住宅小區，未來在一些城市更新項目因各種原因“拆不動”的背景下，政府是否會將達到棚改標準的項目納入到棚改計劃中？這並非沒有想象空間。
隻是，棚改與城市更新之間，似乎成為瞭一道選擇題。改造的風口到來，首先反應的還是房價。
記者在深圳市福田區梅林片區的中康生活區調查時發現，中康生活區舊改聯絡辦公室在辦公室門口貼出一篇題為《我們不要“棚改”，我們要“城市更新”——把握最後的舊改機會》的倡議書，文中提到：“現在政府大張旗鼓在推進的是棚改政策，如果在短期內業主簽約人數仍未達到90%，中康小區的舊改項目有可能同碧海花園一樣無條件轉為棚改。”其實，早在2012年中康生活區被列入深圳市城市更新單元計劃，隻是5年時間過去瞭，中康生活區除瞭越來越斑駁的建築，似乎沒有什麼變化。幾名業主告訴記者，簽署同意城市更新的業主數量並未達到標準，項目隻好擱淺。
時不時傳出的改造消息，讓中康生活區的房價扶搖直上，盡管已經是老舊小區，但目前其二手房房源的價格超過每平方米6萬元，明顯高於同片區舊小區的房價，而且掛牌量並不多。中介人員表示，最近棚改風吹來，很多投資客對中康生活區有很大的興趣，想趁著舊改之前搏一把，但出手還需要謹慎。
在羅湖區松泉公寓，危房等問題曾得到各界關註。松泉公寓至今僅使用瞭20多年，但建築存在重大安全隱患、基礎設施、公共設施建設嚴重不足。近年來，雖然邊坡問題得到一定程度的整治，但安全隱患依然存在，再加上危樓問題，多位業主向記者表示，盼望小區能早日舊改，不管是棚改還是城市更新，以便徹底消防安全隱患。隻是，目前仍未有關於改造的確切消息。
一邊是糾結於城市更新還是棚改，一邊是希望被納入棚改。其實，早在棚改的征求意見稿發佈前，福田區便根據相關政策，啟動瞭多個福田老舊住宅小區改造工作。在八卦嶺片區的八卦嶺宿舍區，今年6月底園嶺街道辦啟動針對八卦嶺宿舍區改造意願征集工作。據悉，八卦嶺宿舍區始建於1983年，由鵬基集團開發。建成後，鵬基保留一小部分自用，其餘部分則作為藝華、中信等公司的員工配套宿舍，後來部分房源以非常低廉的價格轉讓給職工，宿舍區實際產權人近2000位。記者發現，部分熱心業主更自發組成義工小組，利用晚上等閑暇時間，配合街道辦進行掃樓宣傳，推進改造意願征集工作。改造辦公室的工作人員告訴記者，現在仍處於意願征集階段，究竟是不是采取棚改方式，該工作人員並沒給出明確答復。至於賠償標準，“政府不會虧待大傢。”
隻是，“準拆遷房”的概念已經成為八卦嶺宿舍區房價高企的支撐。目前，二手房放盤要價已經超過每平方米7萬元。“不管是棚改還是城市更新，一些資金都在賭博。就在去年，這裡房價還隻是每平方米4萬元左右，而且由於建築太破舊，要賣也很難賣出去。”中介人員如是說。
在福田黃木崗片區的華富村，記者看到小區內已經貼出關於公示《福田區華富村老舊住宅區改造項目住宅房屋補償及獎勵標準》的通告，目前處於征集業主意見的階段。記者得到的一份《華富村老舊住宅區改造項目住宅房屋補償及獎勵標準》顯示，補償標準包括住宅房屋按套內建築面積1:1進行產權調換；在房源允許的條件下，被搬遷人可增購不超過25平方米建築面積。其中套內建築面積10平方米換算對應的建築面積以內(含本數)部分，由被搬遷人按照每平方米9000元的優惠基價繳交房款等。不過，有業主給記者提供的華富村廣大業主關於這份補償及獎勵標準的回饋意見，仍然對眾多賠償條款持有保留意見。除瞭賠償標準，也有業主擔心改造後的小區整體品質。
可見，由政府主導的棚改或許是解決深圳老舊住宅小區更新“頑疾”的藥方，但難度依然很大。在墻上寫一個“拆”字最多幾分鐘，但老舊住宅小區的更新最難確定的還是“時間表”。
棚改與城市更新之間的鯰魚效應
無論是棚改還是城市更新，都不得不面對資金來源問題，但棚改東風已經吹來，是否會沖擊深圳市場化的城市更新模式，還是各放異彩的“雙生之花”？
然而，無論是棚改還是城市更新，都不得不面對資金來源問題。據莫尼塔研究數據顯示，目前地方棚改資金主要有四個來源，中央專項補貼及地方政府配套資金占到10%左右，用於解決項目資本金；政策性銀行貸款占80%左右，其資金期限長達25年；商業銀行貸款，資金期限較短，隻有3至5年；以及極少量的社會資本。在融資收緊的大背景下，商業銀行貸款政策也趨於保守，棚改也將會面臨較大的資金壓力。
嚴躍進認為，要鼓勵社會資本介入優質棚改項目。深職院房地產研究所所長鄧志旺認為，將來民營企業可以更多地通過與國有企業合作的方式來“分一杯羹”。國企與民企各有各的優勢，國企可能更便於跟政府溝通、跟業主談判，而民企則在專業化程度、市場化水平、成本控制等方面具有優勢。
除瞭資金問題，如今棚改東風已經吹來，是否會沖擊深圳市場化的城市更新模式，還是各放異彩的“雙生之花”？
鄧志旺則用“鯰魚效應”來形容棚改的影響：棚改倒逼城市更新加速。他表示，有市場觀點認為開發商在深圳做城市更新沒有前途，政府伸手到舊改這一領域。對於投資客，“博”破舊小區舊改更沒有價值，政府直接征收後沒有溢價空間。然而，這僅僅是一個非常表面的看法。其實，棚改將倒逼城市更新加速，棚改本身也是民生工程，為民謀利。那麼，政府棚改做什麼？主要做那些商業上無利可圖、開發商無意進入的老舊小區。隻是從物業保值增長的空間來看，毫無疑問還是市場化的開發商似乎更值得信賴。
中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，既然棚改方向是政策性住房，城市更新方向是商品性住房，兩者的政策存在差異就是正常的，此次出臺瞭征求意見稿之後，政府就應該盡快在城市更新的大框架之下，對棚改、城市更新的差異化進行精準的政策性解讀，以穩定舊改市場，推進棚改發展。他認為，棚改和城市更新的合理比例應該分別為30%、70%，這也比較符合深圳的供需關系現實。棚改的推出絕不是、也不應沖擊舊改，而應該是相輔相成，共同推進。
(原標題：深圳式棚改：城市更新模式的別樣選擇？)
(責任編輯：DF155)
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